Vermietung / Verpachtung einer Immobilie – Steuern und Gebühren

Bei der Vermietung einer Immobilie fallen unter Umständen verschiedene Steuern und Gebühren an (Einkommensteuer und Umsatzsteuer). Bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen kann die Steuerlast allerdings gemindert werden.

Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie sind grundsätzlich dem Finanzamt gegenüber zu erklären, unabhängig davon, ob es sich dabei um eine gewerbliche oder private Vermietung handelt. Wie dies im Einzelfall zu handhaben ist, hängt von den Rahmenbedingungen ab.

Einkommensteuer

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stellen eine eigene, gesetzlich geregelte Einkunftsart dar. Sie werden allerdings gegenüber den folgenden fünf Einkunftsarten nachrangig behandelt:

• Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft
• Einkünfte aus selbständiger Arbeit
• Einkünfte aus Gewerbebetrieb
• Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit
• Einkünfte aus Kapital

In Klartext heißt dies: Fallen die Mieteinnahmen unter eine dieser fünf Einkunftsarten, werden die jeweils dafür geltenden Bestimmungen angewendet.

Anwendungsbeispiel

Vermietet eine GmbH Büroräume ihres Immobilienbestands an einen Webdesigner, fließen diese Mieteinnahmen in die Bilanz der GmbH ein. Vermietet dagegen eine Privatperson Räumlichkeiten an ein Unternehmen oder eine Privatperson, sind diese Einnahmen natürlich nicht bilanzierbar, da der private Immobilienbesitzer ja keine Bilanz erstellt.

Einkünfte = Einnahmen minus Werbungskosten

Die Einkünfte werden ermittelt, indem von den Mieteinnahmen und den vom Mieter gezahlten Betriebskosten diejenigen Kosten abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder Verpachtung aufgewendet wurden. Dabei kann es sich zum Beispiel um folgende Kosten handeln:

• Regelmäßige Kosten
• AfA
• Betriebskosten
• Finanzierungszinsen
• nicht regelmäßige Kosten
• Herstellungsaufwand (zum Beispiel Anbau, Versetzen von Zwischenwänden) wird nach AfA abgeschrieben
• Instandsetzungsaufwand (zum Beispiel Austausch der Heizungsanlage, Austausch der Sanitärinstallationen, Dachreparaturen, Auswechseln eines Fensters) wird in der Regel auf 10 Jahre abgeschrieben (Wohngebäude). Hier sind aber Ausnahmen möglich.

Umsatzsteuer

Für gewerbliche Vermieter fällt zudem Umsatzsteuer an. Entscheidend ist hierbei die Umsatzsteuerpflicht:

• Als Kleinunternehmer (Jahresnettoeinnahmen unter 30.000 €) sind Sie von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet aber auch, dass Sie die Vorsteuer von zum Beispiel Handwerkerrechnungen nicht abziehen können. Dies können Sie ändern, indem Sie auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten.
• Für umsatzsteuerpflichtige Unternehmer gelten folgende Umsatzsteuersätze:
• Geschäftsräume (einschließlich Betriebskosten): 20 %
• Wohnräume (einschließlich Betriebskosten): 10 %, Heizkosten dagegen 20%
• Garagen: 20%

Gebühren

Anders als zum Beispiel in Deutschland sind in Österreich für einen unterschriebenen Mietvertrag vom Vermieter beim Finanzamt Vertragsgebühren zu entrichten. Diese werden im Formular Geb1 erklärt, von Ihnen selbst berechnet und per Zahlschein entrichtet. Sie belaufen sich wie folgt:

• bei unbefristeten Mietverträgen: ein Prozent des 36-fachen monatlichen Mietzinses (Mietzins *36 / 100). Bei einer monatlichen Miete von 360 Euro belaufen sich die Gebühren somit auf 129,60 Euro.
• bei befristeten Mietverträgen: ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, maximal jedoch ein Prozent des 36-fachen Monatsmietzinses. Wird die obige Wohnung für 2 Jahre vermietet, belaufen sich die Gebühren auf 86,40. Wird sie dagegen auf 5 Jahre vermietet, betragen die Gebühren wie oben nur 129,60 Euro.

Die Gebührenpflicht gilt auch für die Verlängerung von schriftlichen Mietverträgen. Wer die Kosten der Vergebührung letztlich trägt (Vermieter, Mieter, beide anteilig), ist übrigens zwischen den Parteien verhandelbar. Üblicherweise trägt der Vermieter diese Kosten.

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